长沙楼市棚改推进房地产去库存样本

2015年5月，长沙桐梓坡大板房棚改项目选房现场，工作人员向征拆户讲解政策。通讯员 摄

老屋人去楼空。挖掘机挥动“臂膀”，把板房夷为平地。

这是长沙市去年启动的单体最大棚改项目——桐梓坡大板房棚户区改造的现场。4月11日，64岁的被征收户朱宗球又一次回到这里。

熟悉的老屋，正在从眼前消失。依靠政策性补偿，老人购买的新房，位于万科里金域国际楼盘，为110.5平方米的带装修江景房。

“以小换大、以旧换新。”桐梓坡棚改项目，实行像朱宗球一样的大多数棚改居民，都在周边购买了新房。

换新房，应该高兴。朱宗球却说，刚刚搬离，还不太适应，常想回来看一看。“房不如新，人总怀旧。”

货币化安置

建于上世纪七八十年代的桐梓坡大板房，位于岳麓区银盆岭街道，涉及72栋楼栋房住户2897户，35栋独栋私房和32家产权单位，占地266亩。

朱宗球的老屋在6楼，84平方米，是板房中面积较大的。这种大板房，由钢筋混凝土大板拼合而成，设计使用年限最多20年。

由于“超龄服役”，桐梓坡的大板房到处墙体开裂、管道漏水、阳台脱落，有70栋房屋定为C级危房。

长沙市一直想启动桐梓坡棚户区改造，苦于资金需求量大，财力“吃不消”;楼栋密，困难户多，开发商也望而却步。

随着国家对棚改支持力度加大，2014年，长沙市才将桐梓坡棚户区改造列为重中之重项目，筹集资金26亿元，于去年5月启动。

打一开始，项目指挥部就明确，采取货币化安置，不搞就地安置。

朱宗球和另外110余名新老“楼栋长”，最先得知“裸房”每平方米约7000元的征收评估价，大家充满了担忧。

征收房屋中，50至60平方米的占大多数，按面积补下来的钱不多，如何到附近去买房?还有320多户低保户、残疾人，他们怎么办?

对此，岳麓区委、区政府组织街道及社区170多名干部上门，听取每户居民的诉求，建立专项档案，为决策作参考。

指挥部反复研究最终决定，“裸房”补偿每平米7000元，若按约定期限搬迁，还可获得“选择货币补偿奖励”、“整体上浮奖励”、“成新奖励”、“寻找房源奖励”、“提前搬迁奖励”等五项奖励。

扳指一算，每平方米实际补偿价格接近1万元，足够征迁户“旧房换新房”。

房比三家

为被征收户着想，岳麓区委、区政府对全区商品房源进行梳理，多方组织房源。

区政府牵头，筹集了金科世界城、银太家园、中铁西江悦3个楼盘共1474套房源作为预控优惠商品房，拿到最低价格。

区房协出面，组织17家楼盘作为团购房源。区财政筹资设置VIP，为被征收户购房争取最大优惠。

去年7月1日，朱宗球最先腾房。拿到“裸房”补偿款后，她开始和大家一起去看房。

在金科世界城、银太家园、中铁西江悦3个楼盘，政府谈妥每平方米价格4150元至5300元之间，明显低于同地段楼盘房价。

嫌远了点，朱宗球没看上这些房源。而她的邻居刘祖德却一眼相中。

刘祖德拿到补偿款76万元，在金科世界城购买了一套108平方米的新房，花了43万元，除去装修开支，还将有20万元的“余钱剩米”。

在保利西海岸、世贸外滩里等17家“团购优惠商品房房源”，朱宗球可享受每套最低1.5万元的团购优惠，还能得到政府5000元至1.5万元不等的购房补贴。她还是没有下手。

朱宗球最后确定的，是不在政府组织的优惠房源范围内的万科里金域国际楼盘，带带装修的电梯房，每平方米8400多元，总价90多万元。

“价格自己谈，开发商优惠没那么大，但政府的1.5万元购房补贴照样有。”朱宗球称，这套带装修的电梯房，只在补偿的额度上再加3万块钱，非常适合自己，离子女更近。

对极少数无力购房的被征收户,且符合廉租房申请条件的，岳麓区政府提供廉租房实物配租，确保“兜底”。

各方的“明白账”

今年来，长沙房地产市场回暖。朱宗球买的带装修电梯房，市面涨价逾10%。

在金科世界城楼盘购房的223个被征收户，每套房涨价超过10万元。

桐梓坡棚改安置部负责人郭忠祥告诉记者，作为全市去年单体最大的棚改项目，桐梓坡棚户区改造实现了“零冲突、零事故、零集体上访”。其重要原因就是，被征收户真正得了实惠。

长沙市住房保障局负责人介绍，棚改的货币化安置，标准更客观，更方便操作。

与就地安置相比，货币化安置提高了棚改效率。就地安置需建设回迁房，耗时长。货币化安置，征迁户到市场上灵活选房购房，减少过渡之苦。

开发商的账，也算得更明白。金科世界城楼盘销售经理李瑜称，2014年底，楼房对外销售均价每平方米4500元，成交并不旺。2015年与桐梓坡棚改项目达成合作后，优惠清单价为每平方米4150元，已成交200多套。在楼市低迷时拉动销售，回笼了资金。

郭忠祥介绍，至4月上旬，桐梓坡棚户区改造的安置工作进入“扫尾”，已有2006个被征收户领取了购房补助，直接带动房地产去库存20万平方米。

■启示

“旁敲侧击”去库存

今年以来，虽然长沙房地产市场一片喊涨，但湖南房地产去库存仍将是今后一段时间内的主旋律。

湖南多数地区的房地产不温不火，去库存周期约在20个月左右;少数房地产库存压力大的地方，去库存周期更是长达2至3年。

如何推进房地产去库存?政府不是简单的“接盘侠”。当前，应该采用“旁敲侧击”的方法，运用经济手段、市场化手段，去引导需求，形成“多条腿走路”的格局。

近两年，湖南棚户区改造以货币化安置为主，让住户选择更多元，有力带动房地产去库存;而保障房供给以发展租赁市场为主，既盘活政策存量，也促动了房地产去库存。最近，湖南又出台了房地产去库存的“十条意见”，第一条便是积极鼓励农民工购房和租房。这些措施，虽然是“旁敲侧击”，却正好引导了供需对接，推动房地产去库存的效果看得见。

房地产去库存，不仅要削存量，更要减供量，从源头控制土地供应和开发，才能收到更好的效果。从长远来看，房地产去库存离不开产业支撑，要靠产业发展集聚城市人口，以产城一体化解决楼市库存，最终将迈上良性发展之路。